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マンション で絞込中 解除
2019/05/25/ 04:05:38 News HeadLine
  1. 【ビジネス】首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準★3 (1)

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    ニライカナイφ ★(発起人)

    ギャンブルジャーナル

    ◆首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準

    首都圏の新築マンションが売れません。
    民間調査機関の不動産経済研究所では、毎月、その月に発売された新築マンションのうち何%が売れたかを示す契約率を調査しています。
    70%が好不調のボーダーラインといわれていますが、図表1にあるように首都圏ではこのところ70%を切る厳しい状態が続いています。

    ■ バブル崩壊時以来の契約率50%割れも

    2017年はそれでもまだ70%台を維持する月が少なくなかったのですが、2018年に入ると3月に一度70%を超えて以来、2019年2月まで11カ月連続して70%割れが続いています。
    わけても、2018年12月には49.4%と、1991年のバブル崩壊時以来という50%割れを記録しました。

    その売行き悪化の象徴が超高層マンションです。
    20階建て以上の超高層マンションは、眺望がいいことやステータス感もある上、駅前再開発の好立地や人気の高い湾岸エリアなどに建設されることが多いこともあって、極めて高い人気を得てきました。
    超高層マンションを売り出せば即日完売が続き、首都圏全体の契約率が70%のときでも、超高層だけは80%、90%と高い契約率を誇ったものです。

    ところが、その超高層マンションが売れません。
    首都圏全体の契約率が49.4%まで下がった2018年12月には31.4%という記録的な低さになりました。
    その後も1月は59.2%、2月が50.4%と低空飛行を続けています。

    ■ 近畿圏の3倍近い勢いで上がり続けてきた

    なぜ、こんなに売れなくなったのか――理由は簡単です。
    高くなり過ぎたのです。

    首都圏がこれほど厳しい状態に陥っているのに対して、近畿圏は比較的順調です。
    やはり不動産経済研究所の調査によると、近畿圏の新築マンションの契約率はこのところ70%超をキープしています。
    2018年3月に67.3%と70%割れを記録して以来、常に70%超をキープ、2019年2月も75.8%でした。
     
    なぜ、近畿圏は順調なのか、その理由も簡単です。価格が安定しているからです。
    図表2をご覧ください。
    これは首都圏と近畿圏の新築マンションの平均価格の推移をグラフ化したものです。
    首都圏は2012年の4540万円を底に右肩上がりになって、2018年の平均は5871万円、6年間で29.3%も上がっています。

    それに対して、近畿圏は2012年が3438万円で、2018年は3811万円です。
    6年間の上昇率は10.8%で、首都圏の上昇率の3分の1程度にとどまります。
    その差が、契約率に反映されているといっていいでしょう。

    ■ 新築一戸建ての価格はほとんど横ばい

    いまひとつ、新築一戸建て、いわゆる建売住宅の価格動向をみてみましょう。図表3をご覧ください。
    これは首都圏新築マンションと、首都圏新築一戸建ての平均価格をグラフ化したものです。

    新築一戸建て(1)は10区画以上の比較的規模の大きい建売住宅で、主に大手不動産、大手住宅メーカーなどが手がけています。
    それに対して、新築一戸建て(2)は中堅ビルダーやパワービルダーと呼ばれる大量供給を行っているメーカーなどが主な対象です。
     
    特に、新築一戸建て(2)と新築マンションの価格動向の違いは一目瞭然です。
    新築マンションが右肩上がりのカーブで、6年間で19.2%も上がっているのに対して、新築一戸建て(2)はほとんど横ばいです。
    6年間でわずかに1.5%しか上がっていません。

    初めてのマイホームを考える人たちの多くは、予算との兼ね合いで、さまざまな住宅形態を検討するものです。
    マンションがいいのか、一戸建てがいいのか、はたまた新築か中古かと、取捨選択を行い、最終的に現実的に取得可能な形態に落ち着きます。
     
    その際、予算との兼ね合いから真っ先にはじかれるのが、高くなり過ぎた新築マンションということになります。
    新築マンションの契約率が低い水準にとどまっているのには理由があるのです。

    https://biz-journal.jp/images/post_27981_1.jpg
    https://biz-journal.jp/images/post_27981_2.jpg
    https://biz-journal.jp/images/post_27981_3.jpg
    https://biz-journal.jp/images/post_27981_4.jpg

    ※続きは下記のソースでご覧ください

    ビジネスジャーナル 2019.05.21
    https://biz-journal.jp/2019/05/post_27981.html

    ■前スレ(1が立った日時:2019/05/24(金) 00:33:49.17)
    https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558667076/

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    【ビジネス】首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準★3
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    【ビジネス】首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準★3
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  2. 【ビジネス】首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準 補と2 (1)

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    ◆首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準

    首都圏の新築マンションが売れません。
    民間調査機関の不動産経済研究所では、毎月、その月に発売された新築マンションのうち何%が売れたかを示す契約率を調査しています。
    70%が好不調のボーダーラインといわれていますが、図表1にあるように首都圏ではこのところ70%を切る厳しい状態が続いています。

    ■ バブル崩壊時以来の契約率50%割れも

    2017年はそれでもまだ70%台を維持する月が少なくなかったのですが、2018年に入ると3月に一度70%を超えて以来、2019年2月まで11カ月連続して70%割れが続いています。
    わけても、2018年12月には49.4%と、1991年のバブル崩壊時以来という50%割れを記録しました。

    その売行き悪化の象徴が超高層マンションです。
    20階建て以上の超高層マンションは、眺望がいいことやステータス感もある上、駅前再開発の好立地や人気の高い湾岸エリアなどに建設されることが多いこともあって、極めて高い人気を得てきました。
    超高層マンションを売り出せば即日完売が続き、首都圏全体の契約率が70%のときでも、超高層だけは80%、90%と高い契約率を誇ったものです。

    ところが、その超高層マンションが売れません。
    首都圏全体の契約率が49.4%まで下がった2018年12月には31.4%という記録的な低さになりました。
    その後も1月は59.2%、2月が50.4%と低空飛行を続けています。

    ■ 近畿圏の3倍近い勢いで上がり続けてきた

    なぜ、こんなに売れなくなったのか――理由は簡単です。
    高くなり過ぎたのです。

    首都圏がこれほど厳しい状態に陥っているのに対して、近畿圏は比較的順調です。
    やはり不動産経済研究所の調査によると、近畿圏の新築マンションの契約率はこのところ70%超をキープしています。
    2018年3月に67.3%と70%割れを記録して以来、常に70%超をキープ、2019年2月も75.8%でした。
     
    なぜ、近畿圏は順調なのか、その理由も簡単です。価格が安定しているからです。
    図表2をご覧ください。
    これは首都圏と近畿圏の新築マンションの平均価格の推移をグラフ化したものです。
    首都圏は2012年の4540万円を底に右肩上がりになって、2018年の平均は5871万円、6年間で29.3%も上がっています。

    それに対して、近畿圏は2012年が3438万円で、2018年は3811万円です。
    6年間の上昇率は10.8%で、首都圏の上昇率の3分の1程度にとどまります。
    その差が、契約率に反映されているといっていいでしょう。

    ■ 新築一戸建ての価格はほとんど横ばい

    いまひとつ、新築一戸建て、いわゆる建売住宅の価格動向をみてみましょう。図表3をご覧ください。
    これは首都圏新築マンションと、首都圏新築一戸建ての平均価格をグラフ化したものです。

    新築一戸建て(1)は10区画以上の比較的規模の大きい建売住宅で、主に大手不動産、大手住宅メーカーなどが手がけています。
    それに対して、新築一戸建て(2)は中堅ビルダーやパワービルダーと呼ばれる大量供給を行っているメーカーなどが主な対象です。
     
    特に、新築一戸建て(2)と新築マンションの価格動向の違いは一目瞭然です。
    新築マンションが右肩上がりのカーブで、6年間で19.2%も上がっているのに対して、新築一戸建て(2)はほとんど横ばいです。
    6年間でわずかに1.5%しか上がっていません。

    初めてのマイホームを考える人たちの多くは、予算との兼ね合いで、さまざまな住宅形態を検討するものです。
    マンションがいいのか、一戸建てがいいのか、はたまた新築か中古かと、取捨選択を行い、最終的に現実的に取得可能な形態に落ち着きます。
     
    その際、予算との兼ね合いから真っ先にはじかれるのが、高くなり過ぎた新築マンションということになります。
    新築マンションの契約率が低い水準にとどまっているのには理由があるのです。

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    ■前スレ(1が立った日時:2019/05/24(金) 00:33:49.17)
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  3. 【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6 (1)

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    記憶たどり。 ★(発起人)

    Yahoo!ニュース

    https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

    かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
    これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
    建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

    憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
    豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
    背中を押す一因だ。

    ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
    入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

    不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

    ●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

    ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

    マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
    築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

    国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

    逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
    滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

    ーー資産価値にも影響を与えそうですね

    はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
    エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

    管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
    まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

    ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

    そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
    こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

    ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

    はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

    これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
    将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

    ●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

    ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

    タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
    期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

    エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
    共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


    前スレ
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    1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

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  4. 【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5 (1)

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    記憶たどり。 ★(発起人)

    Yahoo!ニュース

    https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

    かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
    これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
    建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

    憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
    豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
    背中を押す一因だ。

    ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
    入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

    不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

    ●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

    ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

    マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
    築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

    国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

    逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
    滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

    ーー資産価値にも影響を与えそうですね

    はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
    エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

    管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
    まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

    ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

    そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
    こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

    ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

    はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

    これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
    将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

    ●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

    ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

    タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
    期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

    エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
    共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


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  5. 【福岡】マンションベランダから火をつけた爆竹を道路へ投げる動画が拡散 警察が捜査へ ※動画 (1)

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    ばーど ★(発起人)

    【動画】youtube/

    【動画】https://www.youtube.com/watch?v=JPYnWsFzqYw

    火の付いた爆竹を部屋の外に投げる動画が拡散し、警察が調べています。

    インターネット上に拡散しているこの動画は、福岡市内のマンションの一室で撮影されたとみられています。けが人や被害などの情報は今のところ確認されていません。

    警察もこの動画を確認していて、軽犯罪法違反や道路交通法違反の疑いもあるとみて調べています。また、16日の深夜には福岡市中央区で「爆竹の音がする」といった110番通報が寄せられていて、警察が関連を調べています。

    2019年5月23日 18時40分
    テレ朝news
    http://news.livedoor.com/article/detail/16505820/
    http://image.news.livedoor.com/newsimage/stf/8/b/8ba5e_1641_3d989713_23b936ad.jpg

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  6. 【滋賀】行政代執行で解体へ 老朽化激しい空き家マンション (1)

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    豆次郎 ★(発起人)

    東京新聞(TOKYO W

    2019年5月23日

     滋賀県野洲市にある老朽化が激しい空き家の分譲マンションで、市が行政代執行で解体に踏み切る事態となっている。所有者全員が合意して自分たちで解体するのが本来だが、一部の所有者と連絡がつかないなどで長年、危険な状態で放置されており、市が代執行を決めた。分譲マンションの代執行による解体は極めて珍しいが、今後は、同様のケースが増えると懸念されている。 (河郷丈史)

     トラックや乗用車がせわしなく行き交う道路沿いに、廃虚のような建造物がたたずむ。一九七二年築の鉄骨三階建て「美和コーポB」。外壁が崩れ、鉄骨に吹き付けられたアスベストが露出し、階段の踊り場は床が抜け落ちている。あちらこちらに植物が生い茂り、敷地内はごみだらけ。風が吹くたびに「ガラッ、ガラッ」と部材の一部が崩れ落ちる音が響いた。
     市によると、美和コーポは全九戸で、十年以上前から空き家になっている。管理組合がなく、管理されないまま荒れ放題となっていた。すぐ隣には民家もあり、近隣住民に危険が及ぶ恐れがあることから、市は昨年九月に空き家対策特別措置法に基づく特定空き家に指定した。

     分譲マンションは建て替えの場合、所有者の五分の四以上の賛成でできる。解体でも、被災した物件や耐震性が不足した物件なら、五分の四以上の賛成で可能だが、それ以外は、全員の同意が原則。しかし、美和コーポでは、所有者の一部と連絡が取れなかったり、実体のない会社の名義だったりで、全員の合意は不可能だった。所有者代表の男性(75)は「自分たちで解体しなければならないと思っているが、どうにもならない」と話す。
     市は建物の解体とアスベストの処理を合わせた費用として五千万円程度を見込み、十一月にも工事に取り掛かりたい考えだ。代執行の費用は所有者らに請求するが、管理組合がないため積立金はゼロ。どれだけ回収できるかは分からない。
     山仲善彰市長(68)は「すべての所有者の合意形成ができない場合、危険な建物を除去するには代執行という手段を使わざるを得ず、税金で負担することになる。こんなことをしていていいのか。区分所有のマンションの法整備を、もっときちんと詰めるべきだ」と話している。

    ◆「解体要件の緩和が必要」
     国土交通省の推計によると、築四十年超の分譲マンションは二〇一七年末の約七十三万戸から二十年後の三七年には約五倍の約三百五十二万戸になると見込まれる。管理組合が機能していない「管理不全マンション」も各地で問題化している。「限界マンション」などの著書がある民間シンクタンク「シンクダイン」研究主幹の米山秀隆さん(55)は「今後、マンションの『終活』が大きな課題になる」と指摘する。

     そこで、解体も建て替えなどと同様に、所有者の五分の四以上の賛成でできるとするべきだとする。所有者が行方不明になるなどで、五分の四にも届かない事例が多いようなら「さらにハードルを下げていく方向になるかもしれない」とみる。

     また、「解体して土地を売るにしても、解体費用を回収できる見込みがなければ反対が出てくる」として、マンション購入段階で、所有者があらかじめ解体費用を供託するといった仕組みが必要だと訴える。
    <空き家対策特別措置法> 管理が不十分で周囲に悪影響を与えている空き家への対策として、2015年に施行された。倒壊の恐れがあったり、景観を著しく損なったりしている空き家を市町村が「特定空き家」に指定し、所有者に対して「指導・助言」「勧告」「命令」と段階を踏んで改善を求め、応じなければ代執行で撤去できる。

    https://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/201905/CK2019052302000179.html

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